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千亿之后:华夏幸福产城融合模式的两难境地

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新浪财经上市公司研究院 大眼楼管/夏虫 

导语:从造一座房子到造一座城,华夏幸福以“排他经营权”撬动了土地变现权。在融资环境趋紧存量博弈时代,这种产城融合模式,也遇到一定瓶颈。站在千亿规模基础之上,华夏幸福的产城融合理念又将如何演绎。

华夏幸福成立于 1998 年,前身为廊坊市华夏房地产开发有限公司,初始注册资本 200 万元,其中王文学出资 160 万元,廊坊市融通物资贸易有限公司出资 40 万元,后经多次股权转让和增资,公司于 2007 年整体改制为股份制公司,2011 年完成借壳上市。

2016年,华夏幸福销售额达1203.25亿元,同比增长66.43%,成为唯一跻身千亿俱乐部的产业新城运营商,在迈入千亿门槛后,华夏幸福迎来了二十年创业史的巅峰时刻。

以固安为支点 从单点突破到多点复制

公司主要从事产业新城建设和房地产开发业务,其中产业新城建设业务包括产业发展服务、土地整理、基础设施建设等,产业发展服务和房地产开发是公司收入和利润主要来源。2018 年,公司实现营业收入 837.99 亿元,其中,房地产开发和产业发展服务营业收入占比分别为 61.51%和28.51%。

华夏幸福选择了一条与传统地产商完全不同的发展道路,将企业定位为“产业新城运营商”。

产业园开发区别于传统地产之处在于以产业为核心,地产为载体,根据城市规划,有机整合自然、社会、经济等资源,综合开发、集约化经营的新兴产业形态。华夏产业园区的业务,采用的是“政府主导、企业运作、合作共赢”的PPP市场化运行机制。华夏幸福会接受政府的委托,与其签署长期的合作开发协议,为合作区域提供规划设计与咨询、土地整理、基础设施建设、公共配套、产业发展服务以及城市运营服务,共六大类、全流程的综合解决方案。

华夏幸福依靠产业新城模式,从环京地区起步。首先将河北农业县固安作为试点,开启产业新城开发的方式,通过十余年深耕,最终将一个北方典型的农业县打造成为高科技创新发展示范区。此后,产业新城模式在香河、大厂、涿州等北京周边扩展。2015年,华夏幸福加速了异地复制步伐,在全国铺开,先后在长三角、珠三角、长江中游、成渝、中原城市群等区域布局,并兼顾海外园区拓展,向“全球产业新城的引领者”方向迈进。

以上说明公司在环京模式上取得成功突破后开始跨区域复制。区域业务收入数据的结构变化也间接验证这种趋势。从近几年区域收入结构看,2015年环北京区域收入占比从2015年超九成下降至2018年的近七成左右,而非环京区收入占比从2015年不到一成上升到逾三成。

千亿之后:华夏幸福产城融合模式的两难境地

公司2018年财报显示,报告期内,公司采取核心都市圈聚焦战略,布局15个核心都市圈,形成“3+3+4”业态,即3个高能都市圈,京津冀、长三角、粤港澳;3个高潜都市圈,郑州、武汉、成都;4个潜力都市圈,长沙、西安、贵阳、沈阳。

从大城市病看华夏产业园模式偶然中的必然

在克而瑞地产研究院发布的《2018 年中国房地产企业销售额排行榜 TOP200》和《2019 年 1~5 月中国房地产企业销售榜 TOP100》中,华夏幸福销售金额分列第 13 位和第 21 位,其中2018年销售额流量口径为1680亿元,权益口径为1610亿元。仅从销售规模看,华夏幸福从曾经一家小企业做成如今这种规模,似乎带有某种运气的偶然。钱钟书曾说,天下就没有偶然,那不过是化了妆的、戴了面具的必然。那华夏幸福这种环京模式能做成的必然性在哪呢?

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